El sector inmobiliario y constructor ha puesto fin en 2007 al largo ciclo expansivo que durante más de una década ha multiplicado los precios inmobiliarios, las viviendas construidas, las plusvalías de los beneficiarios del tinglado urbanístico y agudizado la precariedad y el endeudamiento de millones de personas para acceder a la vivienda.

El ajuste del sector inmobiliario y constructor es ya una realidad, donde solo falta por conocer la cuantía y duración del ajuste. Es decir, confirmar si estamos ante un aterrizaje suave y controlado o ante un brusco parón que supondrá el estallido de la burbuja inmobiliaria y una importante corrección económica. Los datos disponibles apuntan esto último: fuertes caídas de precios en la vivienda de segunda mano, acusados descensos en la cifra de viviendas visadas e iniciadas durante 2007, aumento del paro en el sector de la construcción y repuntes crecientes de la morosidad. La posible crisis económica derivada del colapso del tinglado urbanístico es un mal necesario para intentar acabar con un modelo que genera endeudamiento masivo, precariedad y esclavitud hipotecaria para la población durante décadas.

El precio de la vivienda
en España
El encarecimiento de la vivienda se ha frenado durante 2007 y se sitúa ligeramente por encima del IPC. El precio medio de la vivienda libre en España (nueva y usada) alcanzó los 2.061,2 euros/m2 construido en el tercer trimestre de 2007 y no es descartable una caída en el cuarto trimestre, como ya ocurre en varias provincias.

El precio medio de la vivienda protegida ha alcanzado 1.035,8 euros/m2 construido. Desde 1995 el precio medio de la vivienda libre se ha triplicado (+200%) en términos nominales, mientras que el salario medio subía un 47%. Si descontamos la inflación, la brecha entre la evolución de ambas variables se dispara: el salario medio real no ha aumentado, frente al fuerte encarecimiento real de la vivienda.

El especulador aumento de los precios inmobiliarios se ha frenado por la subida de tipos de interés y de las hipotecas y por la imposibilidad de las familias de asumir esfuerzos adicionales en el pago de una vivienda, cuyo precio ha roto cualquier proporción con los salarios. Se ha producido un reajuste entre el coste de la vivienda y el coste de financiar su compra: dado que las familias no pueden pagar más, la subida de los intereses ha reducido la cuantía máxima por la que pueden endeudarse y por tanto pagar por una vivienda. Pero este ajuste no disminuye la cuantía máxima a pagar por la vivienda, simplemente modifica los conceptos que deben ser pagados. Son necesarias medidas estructurales que impliquen mejoras reales y permanentes en la accesibilidad y coste de una vivienda: medidas de política de vivienda (impositivas, legislativas y de gasto) que deben ser desarrolladas y aplicadas para sacar la vivienda del mercado y de la especulación.

La política de vivienda
en la actual legislatura
El Gobierno del PSOE planteó el problema del acceso a la vivienda en España como una de sus teóricas prioridades políticas, pero no ha querido, o no ha podido, romper con el lobby inmobiliario y constructor, a cuyos intereses ha servido tradicionalmente la política de vivienda de este país. A lo largo de la legislatura el Gobierno ha impulsado su política de vivienda en base a gestos mediáticos, con poca repercusión real sobre las consecuencias del problema de la vivienda y ninguna sobre sus causas. El Gobierno ha abordado aspectos claves (plan de vivienda, ley del suelo, alquiler) muy condicionado, sin capacidad de actuación, con una cicatería presupuestaria que ha impedido impulsar algunas medidas importantes ante la resistencia de comunidades autónomas y otros agentes del tinglado urbanístico; y ha adoptado medidas continuistas (fallidas en el pasado) e introducido otras que pueden agravar aun más el problema.

Gasto fiscal en vivienda
El grueso del gasto público en vivienda se articula mediante beneficios fiscales cuya previsión oficial para 2008 es 4.464,5 millones.

Si añadimos una estimación de las deducciones fiscales en el IRPF no incluidas en los Presupuestos (ayudas al alquiler a inquilinos y propietarios, desgravación compra vivienda habitual) el importe real de los beneficios fiscales destinados a vivienda en 2008 alcanza un mínimo de 6.680 millones de euros. La gran mayoría de este gasto fiscal -más del 90%- va a subsidiar la compra de vivienda, aunque el destinado al alquiler en 2008 ha aumentado sensiblemente por las desgravaciones adicionales a los propietarios que alquilen a menores de 35 años y la nueva deducción fiscal a los inquilinos.

Los beneficios fiscales en el IRPF destinados a la vivienda en propiedad o alquiler son un mecanismo injusto e ineficiente de contribuir a la política pública de vivienda. Son injustos porque benefician en mayor medida a las personas con más renta y mayor capacidad de gasto en vivienda y con mayores tipos impositivos y cuotas íntegras. Mientras, las personas con menores ingresos pueden destinar un menor gasto absoluto a vivienda, lo que unido a su menor tipo impositivo produce que se beneficien en mucha menor medida de estas deducciones. Y son ineficientes porque este tipo de deducciones, tal y como están planteadas, encarecen el coste de la vivienda y suponen una transferencia de rentas desde el Presupuesto del Estado, pagado por todos, a los propietarios que venden/alquilan las viviendas y que con una oferta de viviendas constante o inferior a la demanda, se apropian de dichas ayudas subiendo precios.

Política de acceso a la vivienda y fomento de la edificación
El Plan de vivienda estatal (2005-2008) articula la política de gasto directo en vivienda del Gobierno Central. Para 2008 esta política estatal dispondrá de 1.369,0 millones (+10% nominal), el 0,12% del PIB previsto. Este crecimiento del gasto es inferior al de años anteriores, pero esta cifra no incluye todas las partidas atribuibles a la política de vivienda.

Según los Presupuestos, la mayor parte de los recursos del Plan de Vivienda se destinan masivamente a favorecer el acceso a la vivienda en propiedad, con una asignación mínima al alquiler, como la propia Ministra de Vivienda ha reconocido públicamente y como evidencia el destino del gasto en 2008:
– 487 millones en transferencias de capital a las Comunidades Autónomas para compra y rehabilitación de viviendas.

– 417 millones para sufragar la Ayuda Estatal Directa a la Entrada (compra de vivienda).

– 323 millones en subsidiación de intereses de préstamos hipotecarios (compra de vivienda).

A partir de los datos del Ministerio de Vivienda acerca del Plan de apoyo a la emancipación e impulso al alquiler, se aporta una estimación del coste de estas medidas ya que en los Presupuestos no figura previsión alguna. La estimación para 2008 de la renta para la emancipación (210 euros por contrato de alquiler suscrito por jóvenes de 22 a 30 años) es de 436,5 millones de euros (180.500 contratos de alquiler). La estimación de la deducción fiscal para inquilinos es de 348 millones en 2008 y se prevé que afecte a 700.000 familias (unos 41 euros al mes de deducción media).

* Economista del Gabinete
Técnico de CC.OO.